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EL PROCESO DE COMPRA - VENTA

En BBVI Real Estate Group, nos aseguramos de que todo el proceso tenga la transparencia y tranquilidad que se merece, tanto si decide comprar como vender con nosotros.

            “Antes de entrar en su casa, pase por la nuestra” estaremos encantados de asesorarle en todo lo que necesite.

  Una vez que decida comprar o vender una propiedad en España, Armando Berros será el encargado de todo este proceso y labor comercial para poder ofrecer su propiedad en los mejores portales inmobiliarios nacionales e internacionales así como realizar toda clase de marketing digital para su propiedad y si es usted comprador, Armando le asesorará, buscará y acompañará en todo el proceso de selección de propiedades estando al lado suya hasta encontrar lo que  realmente busca siendo su “PROPERTY personal Shopper”  hasta comprar e invertir correctamente en el mercado inmobiliario español.

Una vez concluida la labor comercial Eric Berros se encarga de todas las Legalidades una vez se haya acordado el precio de compra y venta de la/s propiedad/es en cuestión, realizando una completa “Due Legal Diligence”, donde verificada que la propiedad sea legal, no haya cargos ocultos ni embargos y que su dinero esté seguro hasta la finalización del proceso, le  acompañaremos en toda la preparación de  la documentación, certificados y registros necesarios para concluir en la firma de escritura pública de compraventa en los despachos del Notario correspondiente.

 

BÚSQUEDAS LEGALES:

Tras designar a BBVI Real Estate Group para asesorarle en su proceso de compra, solicitaremos al vendedor que aporte toda la documentación necesaria para realizar las búsquedas legales oportunas y comprobar que todo está en orden.

En las transmisiones de viviendas de segunda mano, nos aseguraremos de que no existan deudas ni cargas que afecten a la propiedad.

CONTRATO DE RESERVA / CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO:

Si todo está en orden, le solicitaremos que autorice la firma del contrato de reserva o del contrato privado de compraventa (en algunos casos será necesario firmar primero un contrato de reserva; en otras ocasiones simplemente se firmará el contrato privado de compraventa).

Al firmar el contrato de reserva se requerirá un pago inicial parcial de aproximado entre 3.000€-10.000€ a cuenta del precio.

Al firmar el contrato privado de compraventa se requerirá un pago parcial de aproximadamente el 10% del precio acordado (menos el depósito de reserva, caso de haberse entregado). Y en la adquisición de propiedades sobre plano (de obra nueva) habrá que incrementar a esta cantidad el IVA correspondiente de legal aplicación, que por ahora está en el 10%.

 

INFORME: “Due Legal Diligence”

Una vez que dispongamos de esta información y hayamos realizado las búsquedas legales oportunas, elaboraremos un documento informándole sobre la situación legal del inmueble, y los términos y condiciones de su operación de compra.

En todo momento Usted estará informado con total transparencia de cómo va todo el proceso, las gestiones realizadas y las futuras por realizar como si lo estuviera haciendo Usted mismo.

TERMINACIÓN:

El siguiente paso será la firma de la escritura de compraventa ante notario. Usted como comprador tiene el derecho de la libre elección del Notario que sea de su confianza. En ese momento de la firma , Eric volverá a verificar esta vez junto con el Notario que todo está legalmente correcto en las escrituras elaboradas en la propia notaria, y si es así, se abona el saldo del precio de compra (más el IVA, en el caso de las viviendas sobre plano) y recibe en ese preciso momento la posesión de la vivienda siendo usted el legítimo propietario de su nueva vivienda.

En el caso de las propiedades sobre plano, BBVI Real Estate Group comprobará que el promotor ha obtenido las licencias pertinentes (licencia de habitabilidad) para que todo esté en regla y usted pueda recibir la posesión de la casa de forma legal; Le ayudaremos a firmar la escritura de compraventa en el momento oportuno.

 

POST-FINALIZACIÓN:

Una vez finalizada la compraventa, en BBVI Real Estate Group nos seguimos ocupando de Usted ya que se deberá abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (en viviendas sobre plano, entre el 1.2% y  1,5% del precio de compra) o el impuesto de transmisiones patrimoniales (entre el 7% (Andalucía) y el 10%, dependiendo de la región en la que haga su adquisición de una vivienda de segunda mano).

También será necesario y nos ocupamos de inscribir su escritura de propiedad en el Registro de la Propiedad correspondiente a su vivienda, completar la inscripción en la comunidad de propietarios, inscribir a los nuevos propietarios para el pago de los impuestos locales (impuesto municipal – IBI y de basuras) y gestionar la conexión de los suministros y cambios de contratos. Además, en las transacciones sobre plano, si no tiene previsto venir durante los días anteriores a la finalización o unos días después, es aconsejable designar a alguien para que prepare el listado de posibles defectos de la nueva casa, de modo que podamos pedir al promotor que solucione cualquier daño físico en la propiedad. Armando es especialista en ello y le ayudará con todos estos asuntos a su debido tiempo.

 

¿QUÉ SE NECESITA AL COMPRAR UNA PROPIEDAD?

Al comprar una propiedad en España, necesitará preparar lo siguiente:

Si es usted No Residente:

  • Número NIE | Es el número fiscal español que le permitirá pagar impuestos en España. Este documento se obtiene en la comisaría de policía. BBVI Real Estate Group le ayudará a preparar su solicitud y obtener el NIE. Si no va a estar en España para este proceso tan fácil como dejarnos preparado ante Notario un Poder que nos autorice a representarle ante todos estos organismos y nos ocuparemos de todo lo necesario.
  • Cuenta bancaria española | Para preparar los pagos de la compra, necesitará abrir una cuenta bancaria española. Esta cuenta bancaria también será necesaria para domiciliar el pago de suministros, cuotas de la comunidad de propietarios e impuestos locales.
  • Copia certificada de su pasaporte | Esto es necesario para la solicitud del NIE. BBVI Real Estate Group le ayudará con este asunto a su debido tiempo.
  • Pruebas de ingresos/ahorros | Para cumplir con la legislación anti-blanqueo de capitales de la UE y España, su banco le solicitará que aporte pruebas de la procedencia de sus fondos. Estas pruebas pueden ser contratos, declaraciones de impuestos, certificados bancarios, etc. En BBVI Real Estate Group también le ayudaremos en este asunto a su debido tiempo.
  • Si tiene previsto financiar la operación de compra con una hipoteca, en BBVI Real Estate Group le aconsejaremos que bancos son los más adecuados y ofrecen en cada momento las mejores condiciones y garantías para obtener el préstamo para su nuevo hogar.
  • Poder notarial (POA) | Necesitaremos que nos otorgue un poder notarial ante notario público para que podamos representarle y hacer todo el trabajo necesario para completar la transacción de compra en su nombre. BBVI Real Estate Group le ayudará con el otorgamiento del poder con su Notario de confianza.

 

COSTOS DE COMPRA

 

·         Los costes de compra de una vivienda en España rondan el 13-14% (propiedades sobre plano) o el 10-12% (propiedades de segunda mano) del precio de compra.
Los costes de compra son los siguientes:

 

PROPIEDADES SOBRE PLANO:

 

·         HONORARIOS DE GESTION

·         Nuestros honorarios son el 1,5% del precio de compra, más IVA (al 21%), con un mínimo de 2.000 euros más IVA. Esto cubrirá todo el trabajo necesario de A a Z, sin límite de tiempo. El cincuenta por ciento de nuestros honorarios debe pagarse en el momento de la instrucción y el resto en el momento de la finalización. En el momento de la instrucción, también necesitaremos los fondos necesarios para cubrir los gastos varios. El resto de los gastos deben pagarse después de la finalización, con la excepción del IVA sobre el precio de compra, que se paga proporcionalmente con cada pago parcial del precio de compra.

·         IVA

·         Este impuesto asciende al 10% del precio de compra.

·         IMPUESTO DE TIMBRE

·         Este impuesto asciende al 1,2% (Andalucía) del precio de compra.

·         HONORARIOS DE NOTARIO

·         En el entorno de 700-2.500 euros aproximadamente, dependiendo del precio de la adquisición.

·         TASAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

·         En el entorno de 450-1.200 euros aproximadamente, dependiendo del precio de compra.

·         TARIFAS DE CONEXIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS

·         En el entorno de los 400 euros, aproximadamente.

·         COSTOS BANCARIOS

·         En el entorno de 500-900 euros, aproximadamente.

·         HONORARIOS DE NOTARIO PARA PODER NOTARIAL

·         En el entorno de los 80-50 euros (normalmente es más barato conceder el poder notarial en España que realizarlo en el extranjero).

PROPIEDADES SEGUNDA MANO

 

·         IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES ( I.T.P)

·         Este impuesto actualmente es fijo en Andalucía y está al tipo fijo del 7% independientemente del precio de adquisición.

·         En otras comunidades, este impuesto varía en función del precio de compra: – Hasta 400.000 euros: 8% del precio de compra – De 400.001 a 700.000 euros: 9% del precio de compra. – Más de 700.000 euros: 10% del precio de compra. Le ponemos un ejemplo, una operación inmobiliaria de segunda mano por un inmueble con un precio de compra de 800.000 euros pagará por el impuesto de transmisiones patrimoniales 69.000 euros (32.000 euros por los primeros 400.000 euros, 27.000 euros por los siguientes 300.000 euros y 10.000 euros por los últimos 100.000 euros). También es importante destacar que este impuesto se calcula en función del valor de la propiedad para cada comprador, por lo que si la propiedad es adquirida por dos compradores, y cada uno tiene una participación del 50%, entonces el impuesto de transmisiones patrimoniales total a pagar por comprador sería del 8% ( de su 50%) , ya que cada participación tendría un valor de 400.000 euros. El impuesto de transmisiones patrimoniales es la principal diferencia entre las operaciones de compraventa de viviendas sobre plano y las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano. En las operaciones de segunda mano no existe IVA ni derechos de actos jurídicos documentados. Otra diferencia es que el impuesto de transmisiones patrimoniales se paga a posteriori de la compraventa, mientras que el IVA se paga con cada pago parcial del precio.

·         HONORARIOS DE NOTARIO

·         En el entorno de 600-2.500 euros aproximadamente, dependiendo del precio.

·         TASAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

·         En el entorno de 450-900 euros aproximadamente, dependiendo del precio de compra.

·         TARIFAS DE CONEXIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS

·         En el entorno de los 400 euros, aproximadamente.

·         COSTOS BANCARIOS

·         En el entorno de 500-1.200 euros, aproximadamente.

·         HONORARIOS DE NOTARIO PARA PODER NOTARIAL

·         En el entorno de los 80-350 euros (normalmente es más barato conceder el poder notarial en España que en el extranjero).

·         MISCELÁNEAS

·         También hay que tener en cuenta una previsión de 200 euros para cubrir gastos menores e imprevistos (es decir, gastos de mensajería, tasas de certificado de registro de la propiedad, impuestos del NIE, etc.)

·         HONORARIOS DE GESTION

·         Nuestros honorarios son abonados por el vendedor en caso de ser partícipes y haberle encontrado nosotros la propiedad.

·         Si no es así y nos requiere para su gestión, es el 1,5% del precio de compra, más IVA (al 21%), con un mínimo de 2.000 Euros más IVA.

 

EL PROCESO DE VENTA

·         Puede poner su propiedad en venta e intentar venderla personalmente o contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria profesional que no solo aumentará el número de posibles compradores interesados ​​en comprar su casa, sino que también le ayudará a decidir el precio de venta razonable y a gestionar sus expectativas de venta. Los honorarios de la agencia inmobiliaria suelen rondar entre el 4 y el 7,5 %, más el IVA (21 %), en función de los servicios prestados. En BBVI Real Estate Group es del 5% + IVA de legal aplicación.

 

BÚSQUEDAS LEGALES:

·         Existen algunos documentos e información que deben estar a nuestra disposición y  de los posibles compradores para que se puedan realizar las búsquedas legales pertinentes y asegurarse de que su propiedad es legal y no existen deudas ni cargas que afecten a su casa. Esto es algo que normalmente exige cualquier comprador antes de comprometerse a comprar y pagar cualquier depósito. Explicamos cuáles son estos documentos en el siguiente párrafo más adelante de “¿QUÉ DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA VENDER?”

 

CONTRATO DE RESERVA / CONTRATO DE COMPRA PRIVADA:

 

·         Si después de realizar las oportunas búsquedas legales todo es satisfactorio para el comprador, le solicitaremos que autorice la firma del contrato de reserva o del contrato privado de compraventa, según lo que se haya pactado con el comprador (en algunos casos se acordará primero la firma de un contrato de reserva y después de un contrato privado de compraventa; en otras ocasiones simplemente se firmará el contrato privado de compraventa).

·         Al firmar el contrato de reserva, el comprador realizará un pago parcial de entre 3.000-10.000 Euros, a cuenta del precio, aproximadamente.

·         Al firmar el contrato privado de compraventa, el comprador efectuará otro pago parcial del 10-30% del precio, aproximadamente (menos el depósito de reserva).

TERMINACIÓN:

·         El siguiente paso será la firma de la escritura de compraventa ante notario público. En esa etapa se recibe el saldo del precio de venta y se entrega la posesión de la casa al comprador.

·         En caso de que el vendedor no sea residente en España, el comprador retendrá el 3% del precio de venta y lo ingresará en la Agencia Tributaria en el plazo de 1 mes desde la formalización. Esta retención del 3% funciona como provisión para cubrir el pago del impuesto del incremento de patrimonio, si lo hubiera, del vendedor no residente (actualmente, el impuesto de plusvalía asciende al 19% del beneficio neto obtenido por el vendedor en la venta).

·         Si no se obtiene beneficio de la venta, o el 3% retenido es mayor que el impuesto a las ganancias de capital adeudado, entonces el vendedor tiene derecho a reclamar el reembolso de este 3% (o el excedente restante) a la oficina de impuestos después de la finalización.

·         Al finalizar la compraventa, la propiedad deberá estar al día en todos los pagos (es decir, cuotas de comunidad de propietarios, impuesto municipal, etc.) y se deberán entregar al comprador los certificados correspondientes que lo demuestren. Nos aseguraremos en BBVI de obtener dichos certificados a su debido tiempo.

·         Además, en caso de que exista alguna hipoteca sobre la casa, esta deberá cancelarse simultáneamente a la firma de la escritura de compraventa. Para ello, nos encargaremos de que el representante del banco asista a la finalización de la operación y que el comprador prepare un cheque aparte para cancelar la hipoteca, de forma que todo quede perfectamente organizado.

 

 

POST-FINALIZACIÓN:

·         Una vez finalizado, será necesario realizar el siguiente trabajo:

– Pagar el impuesto de Plusvalía Municipal (IIVTNU).
– Presentar el Modelo 211 para el pago del impuesto de retención de no residente, o para solicitar la devolución del 3% retenido: en caso de solicitar la devolución del 3% retenido, se deberá aportar un certificado bancario que acredite los datos de la cuenta bancaria donde se debe devolver el dinero. La Agencia Tributaria tarda aproximadamente entre 9 y 18 meses en devolver el dinero.
Tenga en cuenta que, para obtener la devolución de este dinero por parte de la Agencia Tributaria, es imprescindible estar al corriente en el pago del impuesto anual sobre la renta de no residentes

– Informar al administrador de la comunidad de propietarios sobre la venta de la vivienda y los datos del nuevo propietario.
– Informar al Ayuntamiento sobre la venta.
– Nos aseguramos de que los contratos de suministros han sido debidamente transferidos a nombre del comprador, o cancelar dichos contratos si el comprador decide contratar en otras empresas suministradoras.

 

¿QUÉ DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA VENDER?

 

Como ya hemos explicado, a la hora de vender una propiedad es necesario que el comprador disponga de determinados documentos para poder realizar las búsquedas legales pertinentes. BBVI Real Estate Group le ayudará a obtener todos estos documentos:

  • Copia de sus títulos de propiedad
  • Nota simple Registral, que es el Certificado actualizado del registro de la propiedad (hasta 3 meses de antigüedad)
  • Últimas facturas del IBI y del impuesto basura
  • Últimas facturas de servicios públicos
  • Certificado del administrador de la comunidad de propietarios que acredite que la vivienda se encuentra al corriente de pago, el importe de los gastos de comunidad y en qué modalidad se pagan.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios
  • Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
  • En caso de existir hipoteca, certificado bancario que acredite el saldo de la misma. También es recomendable tener a disposición de los posibles compradores las condiciones de la hipoteca, en caso de que estén interesados ​​en asumir la hipoteca existente.
  • Número NIE del vendedor (En el caso de no residente)
  • Poder notarial otorgado, para que los trámites necesarios para completar la venta se puedan realizar en su nombre.
  • Licencia de primera ocupación/Licencia de habitación
  • Para reclamar el reembolso del 3%, se requiere un certificado bancario que confirme los datos de la cuenta bancaria del vendedor.
  • Si la propiedad se vende amueblada, se debe presentar un inventario de los muebles.
  • Si el vendedor es residente fiscal en España, pero no es español, también es necesario obtener un certificado fiscal de la agencia tributaria que confirme que el vendedor es residente fiscal en España, para poder evitar la retención del 3%.

COSTOS DE VENTA

Al vender una casa, el vendedor debe tener en cuenta los siguientes gastos:

·         Si nos encarga la venta a BBVI Real estate Group, dentro del 5% (más IVA) de los honorarios sobre el precio de venta, estarán incluidas todas las gestiones mencionadas y no tendrá que pagar ningún coste adicional.

·         HONORARIOS DE GESTION: En caso de que nos encarguemos únicamente de realizar todas las gestiones mencionadas sin tener a la venta la propiedad, nuestros honorarios ascienden al 1,5% del precio de venta, más IVA (al 21%), con un mínimo de 1.650 euros más IVA. Esto cubrirá todo el trabajo legal necesario de A a Z, sin límite de tiempo. El cincuenta por ciento de nuestros honorarios debe abonarse en el momento de la instrucción y el resto al finalizar el contrato.

·         GASTOS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA: Además del  importe de la hipoteca pendiente y la comisión de cancelación de hipoteca del banco, para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, hay que preparar en el Notario la correspondiente “escritura de cancelación de hipoteca” , la cual el representante del banco tiene que firmar dichas escrituras de cancelación de hipoteca ante el notario, y estas escrituras de cancelación de hipoteca también deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, de modo que la propiedad se vende al comprador sin gastos. Los honorarios de notario y registro de la propiedad por estas gestiones rondan los 800-1.200 euros, aproximadamente.

·         IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS DE CAPITAL: Como ya hemos explicado, se trata del 19% del beneficio neto, y cuando el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio de venta, ingresando este importe en Hacienda como provisión de fondos. Si no hay beneficio, el vendedor tendrá derecho a reclamar el 3%, siempre que el IRPF anual esté al corriente de pago. Nosotros nos encargaremos de proveerle de nuestros gestores para ello una vez finalizado el proceso.

  • IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL (IIVTNU) :  Se trata de un impuesto local que se paga al Ayuntamiento al que pertenezca la propiedad. La cantidad a pagar varía en función del valor catastral de la propiedad, el número de años que la propiedad ha sido propiedad del vendedor y la localidad donde se encuentra la propiedad. Actualmente, con el nuevo sistema de cálculo objetivo se aplican unos coeficientes que resultan mucho más económico a la hora del cálculo de dicha Plusvalia Municipal, e incluso se puede solicitar la NO sujeción a dicho impuesto, cosa que anteriormente era obligatorio su pago incluso si se vendía una propiedad a pérdidas, pero hoy en día hay que solicitar dicha no sujeción al pago o calcular el importe más económico para nuestros clientes y de eso nos encargamos en BBVI, de que pague ( o no )  únicamente el impuesto justo y de menor cuantía que corresponda. En BBVI Real Estate Group le podremos realizar una estimación inicial del impuesto de plusvalía en el momento de la solicitud para evitar sorpresas de última hora, y nos aseguraremos de que se pague correctamente después de la finalización. Es muy probable que dicho impuesto Municipal, si el vendedor es no residente, que se le retenga también del precio de venta, ya que, por responsabilidad subsidiaria, si el vendedor no lo paga, se lo reclamarán al comprador. Por ello en BBVI nos aseguramos de que el importe retenido sea el justo y que se abone a su debido tiempo, obteniendo los justificantes necesarios para su envío al vendedor no residente.
  • Tarifa del CERTIFICADO DE EJECUCIÓN ENERGÉTICA (CEE) Este documento demuestra la eficiencia energética de la vivienda en cuanto al consumo eléctrico. El coste de este documento varía en función de cada tipo de vivienda y oscila entre 80 y 350 euros aproximadamente. En BBVI Real Estate Group, si Usted no dispone de un técnico cualificado, Le ayudaremos a obtener este documento.
  • GASTOS BANCARIOS: En torno a 500-900 euros aproximadamente.
  • HONORARIOS DE NOTARIO DEL PODER: En torno a 80-350 euros (normalmente es más barato otorgar el poder en España).
  • VARIOS: También hay que tener en cuenta una previsión de 100-150 euros para cubrir pequeños gastos imprevistos (ej: honorarios de certificado de comunidad de propietarios, honorarios de certificado de registro de la propiedad, etc.).

 Nuevamente, como la propiedad debe venderse libre de cargas y estar al corriente en todos los pagos, si existe alguna deuda pendiente de pago, el vendedor también tendrá que tener en cuenta los fondos necesarios para cubrir el pago de cualquier deuda eventual.

En BBVI Real Estate Group, tenemos costumbre de retener estas deudas del precio final de venta, con lo cual nos aseguramos de su pago y cancelación para la tranquilidad y comodidad tanto del vendedor como del comprador.

“Antes de entrar en su casa, pase por la nuestra” estaremos encantados de asesorarle en todo lo que necesite.