EL
PROCESO DE COMPRA - VENTA
En BBVI Real Estate Group, nos aseguramos de que todo el
proceso tenga la transparencia y tranquilidad que se merece, tanto si decide
comprar como vender con nosotros.
“Antes de
entrar en su casa, pase por la nuestra” estaremos encantados de asesorarle en
todo lo que necesite.
Una vez que decida comprar o vender una
propiedad en España, Armando Berros será el encargado de todo este proceso y
labor comercial para poder ofrecer su propiedad en los mejores portales
inmobiliarios nacionales e internacionales así como realizar toda clase de
marketing digital para su propiedad y si es usted comprador, Armando le
asesorará, buscará y acompañará en todo el proceso de selección de propiedades
estando al lado suya hasta encontrar lo que
realmente busca siendo su “PROPERTY personal Shopper” hasta comprar e invertir correctamente en el
mercado inmobiliario español.
Una vez concluida la labor comercial Eric
Berros se encarga de todas las Legalidades una vez se haya acordado el precio de
compra y venta de la/s propiedad/es en cuestión, realizando una completa “Due
Legal Diligence”, donde verificada que la propiedad sea legal, no haya cargos
ocultos ni embargos y que su dinero esté seguro hasta la finalización del
proceso, le acompañaremos en toda la
preparación de la documentación,
certificados y registros necesarios para concluir en la firma de escritura
pública de compraventa en los despachos del Notario correspondiente.
BÚSQUEDAS
LEGALES:
Tras
designar a BBVI Real Estate Group para asesorarle en su proceso de compra,
solicitaremos al vendedor que aporte toda la documentación necesaria para
realizar las búsquedas legales oportunas y comprobar que todo está en orden.
En
las transmisiones de viviendas de segunda mano, nos aseguraremos de que no
existan deudas ni cargas que afecten a la propiedad.
CONTRATO
DE RESERVA / CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO:
Si todo está en orden, le solicitaremos que autorice la
firma del contrato de reserva o del contrato privado de compraventa (en algunos
casos será necesario firmar primero un contrato de reserva; en otras ocasiones
simplemente se firmará el contrato privado de compraventa).
Al firmar el contrato de reserva se requerirá un pago inicial
parcial de aproximado entre 3.000€-10.000€ a cuenta del precio.
Al firmar el contrato privado de compraventa se
requerirá un pago parcial de aproximadamente el 10% del precio acordado (menos
el depósito de reserva, caso de haberse entregado). Y en la adquisición de propiedades
sobre plano (de obra nueva) habrá que incrementar a esta cantidad el IVA
correspondiente de legal aplicación, que por ahora está en el 10%.
INFORME:
“Due Legal Diligence”
Una
vez que dispongamos de esta información y hayamos realizado las búsquedas
legales oportunas, elaboraremos un documento informándole sobre la situación
legal del inmueble, y los términos y condiciones de su operación de compra.
En
todo momento Usted estará informado con total transparencia de cómo va todo el
proceso, las gestiones realizadas y las futuras por realizar como si lo
estuviera haciendo Usted mismo.
TERMINACIÓN:
El siguiente paso será la firma de la escritura de
compraventa ante notario. Usted como comprador tiene el derecho de la libre
elección del Notario que sea de su confianza. En ese momento de la firma , Eric
volverá a verificar esta vez junto con el Notario que todo está legalmente
correcto en las escrituras elaboradas en la propia notaria, y si es así, se
abona el saldo del precio de compra (más el IVA, en el caso de las viviendas
sobre plano) y recibe en ese preciso momento la posesión de la vivienda siendo
usted el legítimo propietario de su nueva vivienda.
En el caso de las propiedades sobre plano, BBVI Real Estate Group comprobará que el promotor ha
obtenido las licencias pertinentes (licencia de habitabilidad) para que todo
esté en regla y usted pueda recibir la posesión de la casa de forma legal; Le
ayudaremos a firmar la escritura de compraventa en el momento oportuno.
POST-FINALIZACIÓN:
Una vez finalizada la compraventa, en BBVI Real
Estate Group nos seguimos ocupando de Usted ya que se deberá abonar el
impuesto de actos jurídicos documentados (en viviendas sobre plano, entre el
1.2% y 1,5% del precio de compra) o el
impuesto de transmisiones patrimoniales (entre el 7% (Andalucía) y el 10%, dependiendo
de la región en la que haga su adquisición de una vivienda de segunda mano).
También será necesario y nos ocupamos de inscribir su
escritura de propiedad en el Registro de la Propiedad correspondiente a su
vivienda, completar la inscripción en la comunidad de propietarios, inscribir a
los nuevos propietarios para el pago de los impuestos locales (impuesto
municipal – IBI y de basuras) y gestionar la conexión de los suministros y
cambios de contratos. Además, en las transacciones sobre plano, si no tiene
previsto venir durante los días anteriores a la finalización o unos días
después, es aconsejable designar a alguien para que prepare el listado de posibles
defectos de la nueva casa, de modo que podamos pedir al promotor que solucione
cualquier daño físico en la propiedad. Armando es especialista en ello y le ayudará
con todos estos asuntos a su debido tiempo.
¿QUÉ
SE NECESITA AL COMPRAR UNA PROPIEDAD?
Al comprar una propiedad en España, necesitará
preparar lo siguiente:
Si es usted No Residente:
- Número
NIE | Es el número fiscal español que le permitirá pagar impuestos en
España. Este documento se obtiene en la comisaría de policía. BBVI Real
Estate Group le ayudará a preparar su solicitud y obtener el NIE. Si no va
a estar en España para este proceso tan fácil como dejarnos preparado ante
Notario un Poder que nos autorice a representarle ante todos estos
organismos y nos ocuparemos de todo lo necesario.
- Cuenta bancaria española | Para preparar
los pagos de la compra, necesitará abrir una cuenta bancaria española.
Esta cuenta bancaria también será necesaria para domiciliar el pago de
suministros, cuotas de la comunidad de propietarios e impuestos locales.
- Copia certificada de su pasaporte | Esto es
necesario para la solicitud del NIE. BBVI Real Estate Group le ayudará con
este asunto a su debido tiempo.
- Pruebas de ingresos/ahorros | Para cumplir
con la legislación anti-blanqueo de capitales de la UE y España, su banco
le solicitará que aporte pruebas de la procedencia de sus fondos. Estas
pruebas pueden ser contratos, declaraciones de impuestos, certificados
bancarios, etc. En BBVI Real Estate Group también le ayudaremos en este
asunto a su debido tiempo.
- Si tiene previsto financiar la operación de
compra con una hipoteca, en BBVI Real Estate Group le aconsejaremos que
bancos son los más adecuados y ofrecen en cada momento las mejores
condiciones y garantías para obtener el préstamo para su nuevo hogar.
- Poder notarial (POA) |
Necesitaremos que nos otorgue un poder notarial ante notario público para
que podamos representarle y hacer todo el trabajo necesario para completar
la transacción de compra en su nombre. BBVI Real Estate Group le ayudará
con el otorgamiento del poder con su Notario de confianza.
COSTOS DE COMPRA
·
Los costes de compra de una vivienda en España
rondan el 13-14% (propiedades sobre plano) o el 10-12% (propiedades de segunda
mano) del precio de compra.
Los costes de compra son los siguientes:
PROPIEDADES SOBRE PLANO:
·
HONORARIOS DE GESTION
·
Nuestros honorarios son el 1,5% del precio de
compra, más IVA (al 21%), con un mínimo de 2.000 euros más IVA. Esto cubrirá
todo el trabajo necesario de A a Z, sin límite de tiempo. El cincuenta por
ciento de nuestros honorarios debe pagarse en el momento de la instrucción y el
resto en el momento de la finalización. En el momento de la instrucción,
también necesitaremos los fondos necesarios para cubrir los gastos varios. El
resto de los gastos deben pagarse después de la finalización, con la excepción
del IVA sobre el precio de compra, que se paga proporcionalmente con cada pago
parcial del precio de compra.
·
IVA
·
Este impuesto asciende al 10% del precio de compra.
·
IMPUESTO DE TIMBRE
·
Este impuesto asciende al 1,2% (Andalucía) del precio de
compra.
·
HONORARIOS DE NOTARIO
·
En el entorno de 700-2.500 euros aproximadamente, dependiendo
del precio de la adquisición.
·
TASAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
·
En el entorno de 450-1.200 euros aproximadamente, dependiendo
del precio de compra.
·
TARIFAS DE CONEXIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS
·
En el entorno de los 400 euros, aproximadamente.
·
COSTOS BANCARIOS
·
En el entorno de 500-900 euros, aproximadamente.
·
HONORARIOS DE NOTARIO PARA PODER NOTARIAL
·
En el entorno de los 80-50 euros (normalmente es más barato
conceder el poder notarial en España que realizarlo en el extranjero).
PROPIEDADES SEGUNDA
MANO
·
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES ( I.T.P)
·
Este impuesto actualmente es fijo en Andalucía y está al tipo
fijo del 7% independientemente del precio de adquisición.
·
En otras comunidades, este impuesto varía en función del
precio de compra: – Hasta 400.000 euros: 8% del precio de compra – De 400.001 a
700.000 euros: 9% del precio de compra. – Más de 700.000 euros: 10% del precio
de compra. Le ponemos un ejemplo, una operación inmobiliaria de segunda mano
por un inmueble con un precio de compra de 800.000 euros pagará por el impuesto
de transmisiones patrimoniales 69.000 euros (32.000 euros por los primeros
400.000 euros, 27.000 euros por los siguientes 300.000 euros y 10.000 euros por
los últimos 100.000 euros). También es importante destacar que este impuesto se
calcula en función del valor de la propiedad para cada comprador, por lo que si
la propiedad es adquirida por dos compradores, y cada uno tiene una
participación del 50%, entonces el impuesto de transmisiones patrimoniales
total a pagar por comprador sería del 8% ( de su 50%) , ya que cada
participación tendría un valor de 400.000 euros. El impuesto de transmisiones
patrimoniales es la principal diferencia entre las operaciones de compraventa
de viviendas sobre plano y las operaciones de compraventa de viviendas de
segunda mano. En las operaciones de segunda mano no existe IVA ni derechos de
actos jurídicos documentados. Otra diferencia es que el impuesto de
transmisiones patrimoniales se paga a posteriori de la compraventa, mientras
que el IVA se paga con cada pago parcial del precio.
·
HONORARIOS DE NOTARIO
·
En el entorno de 600-2.500 euros aproximadamente, dependiendo
del precio.
·
TASAS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
·
En el entorno de 450-900 euros aproximadamente, dependiendo
del precio de compra.
·
TARIFAS DE CONEXIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS
·
En el entorno de los 400 euros, aproximadamente.
·
COSTOS BANCARIOS
·
En el entorno de 500-1.200 euros, aproximadamente.
·
HONORARIOS DE NOTARIO PARA PODER NOTARIAL
·
En el entorno de los 80-350 euros (normalmente es más barato
conceder el poder notarial en España que en el extranjero).
·
MISCELÁNEAS
·
También hay que tener en cuenta una previsión de 200 euros
para cubrir gastos menores e imprevistos (es decir, gastos de mensajería, tasas
de certificado de registro de la propiedad, impuestos del NIE, etc.)
·
HONORARIOS DE GESTION
·
Nuestros honorarios son abonados por el vendedor en
caso de ser partícipes y haberle encontrado nosotros la propiedad.
·
Si no es así y nos requiere para su gestión, es el
1,5% del precio de compra, más IVA (al 21%), con un mínimo de 2.000 Euros más
IVA.
EL
PROCESO DE VENTA
·
Puede poner su propiedad en venta e intentar venderla
personalmente o contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria profesional que
no solo aumentará el número de posibles compradores interesados en comprar su casa,
sino que también le ayudará a decidir el precio de venta razonable y a
gestionar sus expectativas de venta. Los honorarios de la agencia inmobiliaria
suelen rondar entre el 4 y el 7,5 %, más el IVA (21 %), en función de los
servicios prestados. En BBVI Real Estate Group es del 5% + IVA de legal
aplicación.
BÚSQUEDAS LEGALES:
·
Existen algunos documentos e información que deben estar a nuestra
disposición y de los posibles compradores
para que se puedan realizar las búsquedas legales pertinentes y asegurarse de
que su propiedad es legal y no existen deudas ni cargas que afecten a su casa.
Esto es algo que normalmente exige cualquier comprador antes de comprometerse a
comprar y pagar cualquier depósito. Explicamos cuáles son estos documentos en
el siguiente párrafo más adelante de “¿QUÉ DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA
VENDER?”
CONTRATO DE RESERVA / CONTRATO DE COMPRA PRIVADA:
·
Si después de realizar las oportunas búsquedas legales todo
es satisfactorio para el comprador, le solicitaremos que autorice la firma del
contrato de reserva o del contrato privado de compraventa, según lo que se haya
pactado con el comprador (en algunos casos se acordará primero la firma de un
contrato de reserva y después de un contrato privado de compraventa; en otras
ocasiones simplemente se firmará el contrato privado de compraventa).
·
Al firmar el contrato de reserva, el comprador realizará un
pago parcial de entre 3.000-10.000 Euros, a cuenta del precio, aproximadamente.
·
Al firmar el contrato privado de compraventa, el comprador
efectuará otro pago parcial del 10-30% del precio, aproximadamente (menos el
depósito de reserva).
TERMINACIÓN:
·
El siguiente paso será la firma de la escritura de
compraventa ante notario público. En esa etapa se recibe el saldo del precio de
venta y se entrega la posesión de la casa al comprador.
·
En caso de que el vendedor no sea residente en España,
el comprador retendrá el 3% del precio de venta y lo ingresará en la Agencia
Tributaria en el plazo de 1 mes desde la formalización. Esta retención del 3%
funciona como provisión para cubrir el pago del impuesto del incremento de
patrimonio, si lo hubiera, del vendedor no residente (actualmente, el
impuesto de plusvalía asciende al 19% del beneficio neto obtenido por el
vendedor en la venta).
·
Si no se obtiene beneficio de la venta, o el 3% retenido es
mayor que el impuesto a las ganancias de capital adeudado, entonces el vendedor
tiene derecho a reclamar el reembolso de este 3% (o el excedente restante) a la
oficina de impuestos después de la finalización.
·
Al finalizar la compraventa, la propiedad deberá estar al día
en todos los pagos (es decir, cuotas de comunidad de propietarios, impuesto
municipal, etc.) y se deberán entregar al comprador los certificados
correspondientes que lo demuestren. Nos aseguraremos en BBVI de obtener dichos
certificados a su debido tiempo.
·
Además, en caso de que exista alguna hipoteca sobre la casa,
esta deberá cancelarse simultáneamente a la firma de la escritura de
compraventa. Para ello, nos encargaremos de que el representante del banco
asista a la finalización de la operación y que el comprador prepare un cheque
aparte para cancelar la hipoteca, de forma que todo quede perfectamente
organizado.
POST-FINALIZACIÓN:
·
Una vez finalizado, será necesario realizar el siguiente
trabajo:
– Pagar el
impuesto de Plusvalía Municipal (IIVTNU).
– Presentar el Modelo 211 para el pago del impuesto de retención de no
residente, o para solicitar la devolución del 3% retenido: en caso de solicitar
la devolución del 3% retenido, se deberá aportar un certificado bancario que
acredite los datos de la cuenta bancaria donde se debe devolver el dinero. La
Agencia Tributaria tarda aproximadamente entre 9 y 18 meses en devolver el
dinero.
Tenga en cuenta que, para obtener la devolución de este dinero por parte de la
Agencia Tributaria, es imprescindible estar al corriente en el pago del
impuesto anual sobre la renta de no residentes
– Informar al
administrador de la comunidad de propietarios sobre la venta de la vivienda y
los datos del nuevo propietario.
– Informar al Ayuntamiento sobre la venta.
– Nos aseguramos de que los contratos de suministros han sido debidamente
transferidos a nombre del comprador, o cancelar dichos contratos si el comprador
decide contratar en otras empresas suministradoras.
¿QUÉ DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA VENDER?
Como
ya hemos explicado, a la hora de vender una propiedad es necesario que el
comprador disponga de determinados documentos para poder realizar las búsquedas
legales pertinentes. BBVI Real Estate Group le ayudará a obtener todos estos
documentos:
- Copia
de sus títulos de propiedad
- Nota simple Registral, que es el Certificado
actualizado del registro de la propiedad (hasta 3 meses de antigüedad)
- Últimas facturas del IBI y del impuesto basura
- Últimas facturas de servicios públicos
- Certificado del administrador de la comunidad de
propietarios que acredite que la vivienda se encuentra al corriente de
pago, el importe de los gastos de comunidad y en qué modalidad se pagan.
- Estatutos de la comunidad de propietarios
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- En caso de existir hipoteca, certificado
bancario que acredite el saldo de la misma. También es recomendable tener
a disposición de los posibles compradores las condiciones de la hipoteca,
en caso de que estén interesados en asumir la hipoteca existente.
- Número
NIE del vendedor (En el caso de no residente)
- Poder
notarial otorgado, para que los trámites necesarios para completar la
venta se puedan realizar en su nombre.
- Licencia
de primera ocupación/Licencia de habitación
- Para
reclamar el reembolso del 3%, se requiere un certificado bancario que
confirme los datos de la cuenta bancaria del vendedor.
- Si
la propiedad se vende amueblada, se debe presentar un inventario de los
muebles.
- Si el vendedor es residente fiscal en España,
pero no es español, también es necesario obtener un certificado fiscal de
la agencia tributaria que confirme que el vendedor es residente fiscal en
España, para poder evitar la retención del 3%.
COSTOS DE VENTA
Al vender una casa, el vendedor debe tener en cuenta los
siguientes gastos:
·
Si nos encarga la venta a BBVI Real estate Group,
dentro del 5% (más IVA) de los honorarios sobre el precio de venta, estarán
incluidas todas las gestiones mencionadas y no tendrá que pagar ningún coste
adicional.
·
HONORARIOS DE GESTION: En caso de que nos
encarguemos únicamente de realizar todas las gestiones mencionadas sin tener a
la venta la propiedad, nuestros honorarios ascienden al 1,5% del precio de
venta, más IVA (al 21%), con un mínimo de 1.650 euros más IVA. Esto cubrirá
todo el trabajo legal necesario de A a Z, sin límite de tiempo. El cincuenta
por ciento de nuestros honorarios debe abonarse en el momento de la instrucción
y el resto al finalizar el contrato.
·
GASTOS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA: Además del importe de la hipoteca pendiente y la
comisión de cancelación de hipoteca del banco, para cancelar la hipoteca en el
Registro de la Propiedad, hay que preparar en el Notario la correspondiente
“escritura de cancelación de hipoteca” , la cual el representante del banco
tiene que firmar dichas escrituras de cancelación de hipoteca ante el notario,
y estas escrituras de cancelación de hipoteca también deben inscribirse en el
Registro de la Propiedad, de modo que la propiedad se vende al comprador sin
gastos. Los honorarios de notario y registro de la propiedad por estas
gestiones rondan los 800-1.200 euros, aproximadamente.
·
IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS DE CAPITAL: Como
ya hemos explicado, se trata del 19% del beneficio neto, y cuando el vendedor
es no residente, el comprador retiene el 3% del precio de venta, ingresando
este importe en Hacienda como provisión de fondos. Si no hay beneficio, el
vendedor tendrá derecho a reclamar el 3%, siempre que el IRPF anual esté al
corriente de pago. Nosotros nos encargaremos de proveerle de nuestros gestores para
ello una vez finalizado el proceso.
- IMPUESTO DE PLUSVALÍA
MUNICIPAL (IIVTNU) : Se trata de un impuesto local que se paga al
Ayuntamiento al que pertenezca la propiedad. La cantidad a pagar varía en
función del valor catastral de la propiedad, el número de años que la
propiedad ha sido propiedad del vendedor y la localidad donde se encuentra
la propiedad. Actualmente, con el nuevo sistema de cálculo objetivo se
aplican unos coeficientes que resultan mucho más económico a la hora del
cálculo de dicha Plusvalia Municipal, e incluso se puede solicitar la NO
sujeción a dicho impuesto, cosa que anteriormente era obligatorio su pago
incluso si se vendía una propiedad a pérdidas, pero hoy en día hay que
solicitar dicha no sujeción al pago o calcular el importe más económico
para nuestros clientes y de eso nos encargamos en BBVI, de que pague ( o
no ) únicamente el impuesto justo y
de menor cuantía que corresponda. En BBVI Real Estate Group le podremos
realizar una estimación inicial del impuesto de plusvalía en el momento de
la solicitud para evitar sorpresas de última hora, y nos aseguraremos de
que se pague correctamente después de la finalización. Es muy probable que
dicho impuesto Municipal, si el vendedor es no residente, que se le retenga
también del precio de venta, ya que, por responsabilidad subsidiaria, si
el vendedor no lo paga, se lo reclamarán al comprador. Por ello en BBVI
nos aseguramos de que el importe retenido sea el justo y que se abone a su
debido tiempo, obteniendo los justificantes necesarios para su envío al
vendedor no residente.
- Tarifa del CERTIFICADO DE
EJECUCIÓN ENERGÉTICA (CEE) Este documento demuestra la eficiencia
energética de la vivienda en cuanto al consumo eléctrico. El coste de este
documento varía en función de cada tipo de vivienda y oscila entre 80 y 350
euros aproximadamente. En BBVI Real Estate Group, si Usted no dispone de
un técnico cualificado, Le ayudaremos a obtener este documento.
- GASTOS BANCARIOS: En
torno a 500-900 euros aproximadamente.
- HONORARIOS DE NOTARIO DEL PODER: En torno a 80-350 euros
(normalmente es más barato otorgar el poder en España).
- VARIOS: También hay que tener en cuenta una
previsión de 100-150 euros para cubrir pequeños gastos imprevistos (ej:
honorarios de certificado de comunidad de propietarios, honorarios de
certificado de registro de la propiedad, etc.).
Nuevamente, como la propiedad debe venderse
libre de cargas y estar al corriente en todos los pagos, si existe alguna
deuda pendiente de pago, el vendedor también tendrá que tener en cuenta los
fondos necesarios para cubrir el pago de cualquier deuda eventual.
En BBVI Real Estate Group, tenemos costumbre de
retener estas deudas del precio final de venta, con lo cual nos aseguramos de
su pago y cancelación para la tranquilidad y comodidad tanto del vendedor como
del comprador.
“Antes de entrar en
su casa, pase por la nuestra” estaremos encantados de asesorarle en todo lo que
necesite.